EBITDA (MOL) in hotel: cos’è, come si costruisce dal conto economico USALI e come usarlo nel business plan

Quando si parla di risultati economici di un hotel, è facile perdersi tra margini, indicatori di performance e numeri “finali” che sembrano dire tutto, ma che in realtà spiegano poco.

Il GOP, ad esempio, è fondamentale per capire se la gestione operativa dell’hotel funziona correttamente, ovvero se il fatturato generato dai diversi reparti è maggiore dei costi che questi generano.

Ma quando l’obiettivo dell’analisi diventa valutare la sostenibilità economico-finanziaria di un progetto alberghiero, dialogare con le banche o confrontare investimenti diversi, il numero che entra davvero in gioco è un altro: l’EBITDA.

In questo articolo ti spiego in modo semplice e sintetico cos’è l’EBITDA in hotel, come si costruisce partendo dal conto economico USALI per hotel, in cosa si differenzia dal GOP in hotel e, soprattutto, come usarlo per le valutazioni, la costruzione di scenari e le decisioni di investimento, evitando di commettere gli errori più comuni.

Perché l’EBITDA è il numero che banche e investitori guardano (e cosa non dice)

L’EBITDA significa Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, ovvero utile prima degli interessi, tasse, svalutazioni e ammortamenti.

Questo indice misura la capacità dell’hotel di generare un certo livello di risultato economico prima delle componenti di costo non relazionate direttamente con la gestione operativa.

Detto in estrema sintesi, è il numero che le banche, gli investitori in progetti alberghieri e i fondi tengono in grande considerazione perché consente di rispondere a una domanda precisa: “quanta capacità ha questo hotel di generare risorse economiche “ripetibili” nel tempo, indipendentemente da come è finanziato oggi?”

Per questo motivo l’EBITDA è:

• la base di partenza per valutare la sostenibilità del debito che deve finanziare il progetto alberghiero
• un riferimento chiave per multipli di valutazione
• un indicatore centrale nei business plan alberghieri

Detto questo, è fondamentale chiarire subito un punto: l’EBITDA non dice tutto, e nello specifico non dà informazioni su:

• quanto flusso di cassa entra realmente in albergo in un determinato periodo di riferimento
• se l’investimento alberghiero è già sostenibile dopo il servizio del debito
• se il modello operativo dell’hotel è efficiente reparto per reparto

Per questo va sempre letto e il suo andamento interpretato insieme a quello di altri indicatori di performance, mai in modo isolato.

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EBITDA e USALI: differenza tra GOP ed EBITDA e perché cambia la lettura

Per capire davvero il significato dell’EBITDA in hotel è indispensabile partire dalla struttura del conto economico USALI, che è il riferimento standard del settore.

Nel modello USALI:

• il GOP rappresenta il risultato della gestione operativa, tanto che nel linguaggio alberghiero è spesso informalmente chiamato MOL (Margine Operativo Lordo)
• l’EBITDA aggiunge una lettura economico-finanziaria più ampia

In sintesi:

• GOP hotel è uno strumento gestionale che ti dice se la gestione alberghiera funziona in modo efficiente

• EBITDA hotel è uno strumento finanziario che ti dice se il progetto è economicamente sostenibile nel tempo ed è quindi uno strumento finanziario

Il passaggio logico dal GOP all’EBITDA avviene includendo alcune voci sotto il GOP che, pur non essendo operative in senso stretto, incidono sulla capacità economica complessiva dell’hotel.

È proprio questo passaggio che rende l’EBITDA il numero di riferimento per:

• analisi comparative tra diversi progetti alberghieri, per capire quale ha potenzialmente la capacità di dare le migliori performance finanziarie nel tempo
• banche ed enti finanziari, che sulla base di questo indice di performance e del suo sviluppo nel tempo decidono se concedere un finanziamento per lo sviluppo di un determinato progetto alberghiero
• investitori, che lo tengono in grande considerazione per valutare la fattibilità alberghiera e il tasso di ritorno dell’investimento nel tempo

Come costruire l’EBITDA in 5 passi partendo dal conto economico USALI

Un EBITDA di hotel credibile non si “stima” applicando percentuali standard, ma si costruisce passo a passo seguendo una sequenza logica che parte dal modello USALI e arriva al risultato economico prima delle imposte, da cui deriva l’utile netto.

1) Costruisci correttamente il conto economico USALI

Tutto parte dalla corretta impostazione del conto economico USALI, e in particolare dalla corretta imputazione di ricavi e costi ai singoli reparti, e dall’identificazione dei costi indiretti dell’hotel.

Senza un conto economico USALI strutturato per reparti, l’EBITDA perde inevitabilmente di significato. Per il calcolo corretto di questo indice di performance devi quindi avere ben chiari:

• ricavi per reparto
• costi diretti di reparto
• costi indiretti non ripartiti

Solo attraverso questi passaggi logici puoi arrivare ad ottenere un GOP che abbia effettivamente senso.

2) Calcola il GOP operativo

Il GOP è il punto di partenza dell’EBITDA. Se il GOP è debole o instabile:

• l’EBITDA lo sarà ancora di più
• il problema non è finanziario, ma operativo

È per questo che il lavoro sull’EBITDA non sostituisce l’analisi del GOP, ma la presuppone, e con questo completa l’interpretazione economico-finanziaria delle performance dell’hotel.

3) Inserisci correttamente le voci sotto il GOP

Dopo il calcolo del GOP, nel modello USALI, trovi le voci che non sono operative in senso stretto ma incidono sul risultato economico della struttura ricettiva, ad esempio:

• canoni di locazione o affitto d’azienda
• management fee o franchising fee
• altre componenti ricorrenti legate alla struttura del progetto

Queste voci presenti nel conto economico dell’albergo sono importantissime per il significato e il peso che hanno, e per questo non vanno ignorate, ma nemmeno confuse con i costi operativi.

4) Escludi ammortamenti, interessi e imposte

Partendo dal valore del GOP, per arrivare all’EBITDA devi considerare correttamente le voci “sotto il GOP” (canoni, fee e altre componenti ricorrenti legate alla struttura del progetto).

Ammortamenti, oneri finanziari e imposte non vanno sottratti per arrivare all’EBITDA, perché per definizione l’EBITDA è calcolato prima di queste voci (Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization).

Questo meccanismo ti permette di isolare la capacità economica “ricorrente” del progetto alberghiero e rende l’EBITDA più comparabile tra hotel con strutture finanziarie e politiche di ammortamento diverse.

5) Ottieni l’EBITDA e leggilo nel tempo

Il risultato finale è l’EBITDA dell’hotel, espresso:

• in valore assoluto
• in percentuale sui ricavi

Ma, come per il GOP, la vera importanza di questo indice non è il numero in quanto tale, ma la sua stabilità nel corso del tempo e la sua sensibilità alla variazione dei driver chiave.

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Esempi pronti: dal GOP all’EBITDA (e EBITDA%) con mini-check

Per spiegarti il calcolo dell’EBITDA hotel ti chiedo di immaginare questo scenario semplificato:

• Ricavi totali: 2.000.000 €
• GOP: 500.000 €
• Canone di locazione: 180.000 €
• Management fee: 40.000 €

EBITDA = 500.000 – 180.000 – 40.000 = 280.000 €
EBITDA% = 14%

E adesso ti propongo un mini-check immediato attraverso la risposta a queste domande:

• è coerente con il livello di rischio del progetto?
• l’EBITDA è stabile mese per mese, anno per anno?
• regge eventuali variazioni moderate dell’ADR o del tasso di occupazione?

KPI e segnali: EBITDA%, stabilità nel tempo e cosa osservare

Quando calcoli l’EBITDA in hotel, ti consiglio di non fermarti al suo valore medio annuo, ma di analizzare l’indice con maggiore profondità. I segnali davvero utili per ottenere una maggiore rilevanza informativa sono:

• EBITDA%: qualità economica complessiva
• volatilità mensile: quanto è fragile il modello
• sensibilità ai driver: quanto cambia se variano l’ADR, l’occupazione o i costi chiave
• È qui che l’EBITDA% hotel diventa uno strumento decisionale, soprattutto se integrato con l’analisi di Scenari nel business plan hotel e analisi di sensibilità che ti consenta di testare ipotesi realistiche e non solo lo scenario ottimale.

Errori tipici: confondere EBITDA con cassa o utile, includere voci incoerenti

Gli errori più frequenti sull’interpretazione dell’EBITDA in hotel sono:

• confonderlo con la consistenza di cassa disponibile
• usarlo come unico indicatore di sostenibilità economica e finanziaria
• includere le voci straordinarie o non ricorrenti
• confrontare l’EBITDA di hotel con modelli operativi incompatibili

Il limite strutturale dell’EBITDA è che non dice nulla sul servizio del debito. Per questa ragione, quando il tema oggetto di valutazione è la tenuta finanziaria, l’EBITDA va sempre collegato a indicatori come il DSCR, che misura la capacità del progetto alberghiero di sostenere le rate del debito nel tempo.

Come usare l’EBITDA in scenari e valutazioni

L’EBITDA diventa davvero utile quando lo usi per valutare e comparare scenari di investimento, non quando lo osservi come un dato statico. Ti suggerisco di chiederti sempre:

• cosa succede all’EBITDA se l’ADR scende?
• quanto margine di sicurezza ha l’hotel prima di andare in stress?
• l’EBITDA regge il debito ipotizzato per lo sviluppo del progetto alberghiero?

È proprio in questo contesto che l’EBITDA smette di essere un numero da presentazione e diventa uno strumento di valutazione della bontà dell’investimento alberghiero.

Se vuoi capire se il progetto d’hotel che hai in mente di sviluppare è sostenibile con dati realistici e diversi scenari, l’EBITDA è uno dei numeri chiave, ma solo se è costruito e interpretato nel modo giusto e insieme agli altri indici di performance.

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© Federico Belloni (tutti i diritti riservati)